PravoinWeb

Таким образом, вводя подобный запрет, Высший Арбитражный Суд РФ вышел за пределы предоставленных ему законом полномочий (ст. 10 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. "Об арбитражных судах в Российской Федерации") <1> и подменил своим решением волю законодателя <2>. Едва ли можно считать правильным и то теоретическое обоснование лишения собственника распоряжаться своей вещью, которое дается в современной литературе. По мнению В. С. Ема, исполнение сделки купли-продажи недвижимости до ее государственной регистрации пресекает право продавца распоряжаться проданным объектом недвижимости <3>.

<1> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1589.

<2> Аналогичной точки зрения придерживаются Б. Л. Хаскельберг и В.В. Ровный (см.: Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2004. С. 195 - 203).

<3> Гражданское право: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 3. С. 401 (автор главы - В.С. Ем).

Во-первых, согласно классическому учению о праве собственности исчерпать принадлежащее ему правомочие распоряжения собственник может только в результате прекращения самого права. Согласно ст. 223 ГК РФ передача недвижимой вещи по договору отнюдь не прекращает право собственности. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимость по общему правилу прекращает свое действие лишь в момент государственной регистрации перехода права. Следовательно, и возможность распорядиться недвижимой вещью должна сохраняться за собственником. Во-вторых, допустим, что процедура государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю недвижимости затянулась и возникает вопрос о распределении доходов от вещи. Их также теперь будет получать покупатель, поскольку правомочие распоряжения продавца пресечено, или все же это вправе делать только собственник? В-третьих, в соответствии со ст. 210 ГК РФ именно собственник несет на себе бремя случайной гибели или случайного причинения вреда принадлежащей ему вещи. Исключения из этого правила возможны, в том числе в случае купли-продажи предприятия - п. 2 ст. 563 ГК РФ, на что справедливо указывает Е.А. Суханов <1>. Однако договоренность между продавцом и покупателем о переходе на более ранней стадии риска случайной порчи или гибели вещи никоим образом не влияет на решение вопроса о переходе права собственности. Применительно к недвижимости он по-прежнему может состояться только в момент государственной регистрации перехода права. До этого момента собственник вправе подарить вещь, завещать ее кому-либо и т.п.

<1> См.: Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. Т. 6. С. 22.

Иной подход приведет нас к тому, что продавцы будут просто бояться передавать недвижимость покупателю до проведения государственной регистрации перехода к нему права собственности, поскольку при нынешнем подходе любая передача недвижимости означает исчерпание правомочия распоряжения и по факту прекращение самого права собственности продавца.

Возможным решением данной проблемы могло бы стать признание права действовавшего в процессе совершения сделки купли-продажи добросовестного приобретателя до перехода к нему права собственности ограниченным вещным правом (аналог немецкого Anwartschaftsrecht). Дело в том, что реально конкурировать с правом собственности в отношении вещи может только иное вещное право. В любом случае отсутствие в ГК РФ прямых норм о приоритете права собственности по отношению к обязательственным правам оснований ограничивать собственника распоряжаться своей вещью не дает.

Г) В качестве дополнительного укора вещным правам В.К. Райхер указывает на то, что принцип старшинства не всегда является главенствующим среди вещных прав и, наоборот, действует в среде обязательственных прав <1>.

<1> См.: Райхер В.К. Указ. соч. С. 149.

В учении о вещных правах принцип старшинства определяется именно так, как об этом говорилось в предыдущем пункте. Выявление старшинства среди обязательственных прав, строго говоря, к принципу старшинства вещных прав отношения не имеет. Но поскольку побудительным мотивом к принятию упомянутого выше п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, конечно же, послужило желание положить конец так называемым "двойным" продажам недвижимости, когда обязательственные права покупателей конкурируют между собой, то в этом смысле обе проблемы, безусловно, связаны.

В действующем ГК РФ отсутствуют прямые нормы, которые бы определяли приоритет собственника тогда, например, когда продавец заключает договор продажи недвижимости с несколькими покупателями. В ГК 1922 г. норма, которая бы позволяла в принципе решать этот вопрос, присутствовала. В соответствии со ст. 191 ГК 1922 г. право собственности в этом случае возникало у того покупателя, договор с которым был заключен раньше (старшинство). Если определить старшинство было невозможно, собственником становился покупатель, которому вещь была передана; если же иск о передаче вещи был предъявлен одним из покупателей до передачи ее кому-либо, собственником признавался предъявивший иск ранее других. Кстати, правило о том, кого из обратившихся в регистрирующий орган заявителей, имеющих законные основания считать себя собственником недвижимости, следует считать таковым, присутствует в законодательстве большинства европейских стран. Чаще всего им признается лицо, подавшее заявление в регистрирующий орган первым.