PravoinWeb

К сожалению, в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Закон о государственной регистрации) <1> подобная норма также отсутствует. Конечно, трудно не согласиться с Б. Л. Хаскельбергом и В. В. Ровным в том, что в отсутствие прямой нормы необходимо руководствоваться ст. 398 ГК РФ <2>. По этому пути вынуждена идти и судебная практика <3>. Но, во-первых, как признают сами уважаемые авторы, ст. 398 ГК РФ соответствующего покупателя собственником все же прямо не называет <4>. Во-вторых, в конечном итоге вызывает сомнение используемый в ст. 398 ГК РФ критерий определения старшинства прав, который сводится к факту передачи вещи одному из кредиторов. На наш взгляд, этот критерий имеет отношение скорее к спорам по поводу движимых вещей.

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

<2> См.: Хаскельберг Б. Л., Ровный В.В. Указ. соч. С. 192 - 197.

<3> См., в частности: Амбалова С.М. При продаже объекта недвижимости нескольким покупателям преимущество имеет тот, кому объект передан // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., 2000. С. 42 - 45.

<4> См.: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Указ. соч. С. 193.

Поскольку решающим для перехода права собственности (иного вещного права) на недвижимость является не передача, а государственная регистрация перехода права (п. 2 ст. 223 ГК РФ), критерием определения старшинства прав должен стать момент подачи соответствующего заявления в орган, отвечающий за государственную регистрацию. Это отчетливо понимают сами государственные регистраторы, не без влияния которых в п. 5 ст. 16 Закона о государственной регистрации были внесены соответствующие изменения. Согласно последним заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с указанием даты и времени их получения с точностью до минуты. Таким образом, следующим шагом законодателя должно стать определение непосредственно в ГК РФ упомянутого критерия старшинства прав на недвижимость в том случае, когда на нее претендуют несколько лиц. В любом случае отсутствие и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации прямых норм о приоритете в определении покупателя, в том числе покупателя недвижимости, оснований ограничивать собственника распоряжаться своей вещью не дает.

Д) в качестве критики принципа numerus clausus В.К. Райхер указывает на то, что в Древнем Риме этот принцип существовал и для обязательственных прав, а в современном праве сохраняет свое действие в отношении обязательств привилегированного характера (privileges, Vorrechte) <1>. Несмотря на то что принцип ограниченного числа вещных прав прямого закрепления в действующем ГК РФ не нашел, есть основания полагать, что он является ключевым для выявления конкретного вещного права. На это обстоятельство справедливо обращает внимание Е. А. Суханов <2>.

<1> См.: Райхер В.К. Указ. соч. С. 199.

<2> Гражданское право: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. С. 6 - 7 (автор главы - Е.А. Суханов).

К.П. Победоносцев, Е.А. Суханов и ряд других авторов обоснованно указывают на связь этого принципа (признака) с тем, что принято именовать "строго определенным и замкнутым в своих границах" юридическим содержанием вещного права при постоянно меняющемся содержании обязательственного права. При этом не имеет значения, рассматривают ли указанные авторы признак неизменности содержания вещного права в качестве самостоятельного (К.П. Победоносцев) <1> или в качестве составной части принципа numerus clausus (Е.А. Суханов) <2>. Главное, что эти признаки в своей совокупности создают реальную возможность отграничивать вещное право от права обязательственного.

<1> Победоносцев К.П. Указ. соч. Часть первая. С. 192.

<2> Гражданское право: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. С. 6 (автор главы - Е.А. Суханов).

Правильность данного вывода легко проследить на примерах, приводимых В.К. Райхером и Е.А. Бариновой. Каждый из этих авторов по своему смотрит на вещное право. В.К. Райхер наличие вещных прав, как известно, отрицает. Е.А. Баринова, напротив, считает, что категория "вещное право" существует объективно, и даже приводит перечень вещных прав по российскому законодательству <1>. Однако позицию каждого из них сближает тот факт, что оба допускают возможность изменять содержание вещного права или того права, которое В.К. Райхер именует относительным правом с "отраженным" действием <2>. Именно это обстоятельство позволяет Е.А. Бариновой, например, включать в число ограниченных вещных прав большую группу прав обязательственных (право доверительного управления, аренду, наем жилого помещения и др.) <3>.

<1> См.: Баринова Е.А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 6. М., 2003. С. 166.